Los 15 cambios clave en la ley hipotecaria en España22 Jul, 2019 Manolo Alarcon

Con un retraso de algo más de 3 años, España ya ha empezado a aplicar la normativa de la Unión Europea sobre los créditos hipotecarios, que introduce nuevos procedimientos en la obtención de una hipoteca para comprar una casa. ¿Qué dice la nueva ley sobre hipotecas en España? Esta es la pregunta que se hacen muchos de los compradores de inmuebles en nuestro país. En general, la nueva normativa de la UE introduce mayor transparencia y nos garantiza una mejor información sobre la hipoteca que firmamos, con el fin de evitar sorpresas desagradables. Estos son los 15 puntos principales de la ley sobre hipotecas en España:

1. ¿Qué requisitos debo cumplir para obtener una hipoteca en España con la nueva ley? Antes de empezar cualquier negociación, el banco tiene que hacer un test de solvencia, más exigente que el que había antes. Los bancos tendrán establecidos unos mínimos para poder conceder una hipoteca y no podrán saltárselos en ningún caso. Los mínimos se calcularán dando más importancia a ecuaciones tales como «préstamo-valor del inmueble» o «deuda-ingresos» del cliente, y con menor peso para otros factores, como los avales. Este test no tiene coste para el cliente.
2. ¿Qué información tiene que darme el banco cuando solicito una hipoteca? Con la nueva ley, ya no será suficiente el folleto publicitario para informar sobre las condiciones de la hipoteca. Ahora el banco tendrá que entregar dos documentos nuevos, la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE). De esta forma, la UE se asegura de que los consumidores tienen acceso a la información necesaria en todo el ámbito comunitario.
3. ¿Qué información incluye la FEIN? La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) incluye todas las condiciones de una hipoteca (importe, duración, tipo de interés, moneda, gastos, comisiones…), de forma que el cliente pueda compararla con las de otros bancos. El banco deberá adjuntar un cuadro de amortización del tipo de interés del préstamo, una simulación de cómo variará el interés de la hipoteca ante diferentes escenarios de evolución en los tipos de interés, un cuadro con el importe de cada cuota y su periodicidad y una simulación sobre las fluctuaciones que puedan surgir si se firma en una divisa distinta al euro.
4. La Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) de una hipoteca especifica, por su parte, las cláusulas del contrato (de vencimiento anticipado, por ejemplo) y otros datos relevantes, como el reparto de los gastos del préstamo. Ambas fichas, FiAE y FEIN, tienen carácter vinculante para el banco durante el plazo pactado hasta la firma del contrato, que debe ser como mínimo de 10 días.
5. ¿Cuánto tiempo tengo para estudiar la información sobre mi hipoteca? El cliente tiene que recibir toda esta documentación como mínimo 10 días antes de la firma de la hipoteca. Los legisladores han sido tan estrictos en este aspecto que, si se demuestra que la hipoteca ha sido firmada en un plazo inferior a los 10 días, será declarada nula. La idea es que el cliente pueda preguntar y despejar cualquier duda que tenga respecto a su hipoteca antes de su firma.
6.  ¿Qué nuevas funciones tiene el notario con la nueva ley hipotecaria? Con la nueva ley, el notario no se limita a firmar las escrituras, como antes, sino que ahora tiene asignada una nueva tarea: asegurarse de que el cliente conoce perfectamente todos los términos de la hipoteca que va a firmar. Así, mientras que antes se realizaba una sola visita al notario para firmar las escrituras, ahora son dos las visitas. En la primera, efectuada en los 10 días previos a la firma de la hipoteca, el notario verifica que el cliente ha recibido la documentación preceptiva de manos del banco, realiza un test al cliente para asegurarse de que conoce todos los puntos de la hipoteca y aclara todas sus dudas. Una vez superado el test, el notario da fe de ello en un acta notarial, sin la cual no podrá firmarse la hipoteca. Solo entonces se podrá efectuar la segunda visita al notario, en la cual se firman las escrituras de la compraventa de la vivienda y el préstamo hipotecario. Importante: el servicio informativo que realiza el notario durante la mencionada primera visita es gratuito para el cliente y, si el notario no cumple con su tarea informativa, es sancionado.
7. ¿Qué documentación tengo que presentar ante el notario para firmar una hipoteca? El cliente debe presentar el proyecto de contrato del préstamo, la FEIN, la FiAE y todos los cuadros y simulaciones adjuntas a estas. Además, el banco debe remitir toda esta documentación al notario de forma telemática.
8. ¿Cómo detecto una cláusula abusiva en mi hipoteca? Con la nueva ley, el notario debe revisar la documentación y detectar cualquier cláusula de este tipo. Aun así, es importante saber que la nueva ley de hipotecas prohíbe expresamente la aplicación de un interés mínimo en las cuotas de tipo variable, (las famosas «cláusulas suelo»). Eso sí, el interés nunca podrá ser negativo, es decir, si el euribor llegara a ser negativo, el interés devengado será igual a cero, ya que se excluye que un banco pueda verse obligado a pagarnos por prestarnos dinero. También debemos saber que, en el caso de impago, la nueva ley hipotecaria permite ordenar un desahucio cuando el cliente deba 12 mensualidades o el 3% del capital concedido, siempre que nos encontremos en la primera mitad del periodo de duración del crédito. Durante la segunda mitad de la vida del préstamo, la ejecución de hipoteca se efectuará si el cliente deja de pagar 15 meses o el 7% del crédito.
9. ¿Cuáles son los gastos de la hipoteca que tengo que asumir con la nueva ley? Con la antigua ley hipotecaria, el cliente pagaba los gastos de tasación, gestoría, notaría, registro e impuesto de actos jurídicos documentados. Ahora, con la nueva ley, solo paga la tasación (el resto lo asume el banco). Según diversos cálculos, esto puede suponer un ahorro al ciudadano de entre 500 y 1.000 euros de media, según la cuantía del préstamo.
10. ¿Puede el banco obligarme a contratar un seguro para concederme la hipoteca? En principio la nueva ley prohíbe vincular la compra de productos bancarios a la concesión de una hipoteca, pero sí permite al banco ofrecer bonificaciones en el préstamo por cada producto que se contrate con él. En el caso del seguro de hogar, si el cliente presenta una oferta de otra entidad con mejores condiciones, el banco estará obligado a igualársela o a aceptar la de la otra entidad.
11. ¿Tendré que pagar comisión de apertura por mi hipoteca? Sí, la nueva ley hipotecaria mantiene las comisiones de apertura, pero elimina todas las demás. Esta será la única que seguiremos pagando.
12. ¿Podré cambiar las condiciones de mi hipoteca? Sí. De hecho, la nueva ley hipotecaria ha introducido toda una serie de modificaciones para facilitar y abaratar el cambio de una hipoteca a otra o para negociar un cambio de condiciones. Aunque la ley no lo menciona expresamente, sus redactores han apostado claramente por favorecer el cambio de las hipotecas de tipo variable a las de tipo fijo.
13. ¿Y podré cancelar mi hipoteca con facilidad? Con la nueva ley, cancelar anticipadamente una hipoteca será menos costoso. Para las hipotecas a tipo fijo, la ley establece un límite a la comisión de cancelación del 2% del capital anticipado (no sobre el que aún está pendiente) durante los 10 primeros años y el 1,5% a partir del undécimo año. Para las hipotecas de tipo variable, la comisión no podrá superar el 0,25% del capital anticipado durante los tres primeros años, o el 0,15% de los cinco primeros años.
14. ¿Podré efectuar la dación en pago, en caso de no poder hacer frente a mi hipoteca? En este caso la respuesta es no. La nueva ley no prevé esta posibilidad.
15. ¿Se me aplica la nueva ley si tengo ya firmada una hipoteca? No. Todas las hipotecas anteriores al 16 de junio de 2019 se rigen por la antigua normativa, así que no podrán reclamar los gastos que pagaron cuando la formalizaron en su día, ni tampoco solicitar la devolución del impuesto de actos jurídicos documentados (AJD). Eso sí, podrán beneficiarse de los límites impuestos a las comisiones en casos de subrogación o novación del préstamo (aunque no en el caso de las cancelaciones de hipoteca).

Como se puede ver, las nuevas regulaciones son una muy buena noticia para el cliente. La ley garantiza ahora que un comprador de bienes raíces obtiene toda la información sobre su hipoteca y puede confiar en el notario como un auténtico asesor legal, para poder comprar con total seguridad jurídica. Si planea comprar una propiedad en Marbella, Estepona, Benahavis, San Pedro de Alcántara o cualquier otra localidad en nuestra hermosa Costa del Sol, el equipo de Libehomes estará encantado de ayudarle a encontrar su hogar ideal.