Cómo vender una casa en España

¿Cuáles son los pasos que debo dar para vender una casa en España?

Recomendación preliminar: Vamos a ir por orden, pero antes que nada, una recomendación para todos aquellos que se plantean vender una casa en España. La venta de una vivienda implica una serie de decisiones y pasos complejos, los cuales, como ocurre con cualquier otro sector, necesitan de la mano experta de un profesional que se asegurará de que todos los detalles reciban la atención requerida. Algunas personas optan por vender su casa por sus propios medios, pero nosotros recomendamos que el comprador de una vivienda utilice los servicios de una agencia de la propiedad inmobiliaria (API). Al exponer a continuación el proceso de compra, entenderemos mejor el porqué.

Valoración de la propiedad

El primer paso a la hora de vender una propiedad es determinar el precio con el que vamos a sacarla al mercado. Es obvio que todo vendedor desea maximizar la ganancia obtenida por aquello que vende, y lo mismo podría decirse del intermediario/facilitador, en este caso la agencia inmobiliaria, cuyos honorarios serán mayores cuanto mayor sea el precio de venta. Ahora bien, tanto el vendedor como la agencia inmobiliaria desean finalmente vender, por lo cual el precio de venta tendrá que ajustarse, más pronto o más tarde, a los precios del mercado.

¿Una o varias agencias inmobiliarias?

Recomendamos encarecidamente es que, sea cual sea la inmobiliaria de su elección, firme con ella un contrato de venta en exclusiva. Algunas personas piensan que firmar un contrato en exclusiva con una agencia inmobiliaria significa limitar las posibilidades de venta, al cerrarse el acceso a otras fuentes de potenciales compradores. Aunque pueda parecer paradójico a primera vista, la firma de un contrato en exclusiva con una agencia inmobiliaria no solo no limita, sino que expande el acceso a los potenciales compradores y tiene toda una serie de ventajas decisivas respecto a la opción de encargar la venta de su vivienda a varias agencias. Si lo desea, estaremos encantados de explicarle más detalles acerca de este aspecto de la venta. No dude en consultarnos sin ningún compromiso.

Preparar el producto: home staging

Una vez determinado el precio, vamos a mostrar al mundo nuestro producto y, lógicamente, con la mejor cara posible. ¿Significa esto dar una imagen irreal de nuestra casa para atraer a más compradores? En absoluto. De lo que se trata es de mostrar todas las potencialidades que tiene una vivienda. A veces algunos pequeños detalles marcan una diferencia muy importante en nuestra experiencia del lugar donde vivimos. Somos especialistas y sabemos cómo aprovechar todos los factores que maximizan el bienestar que nos aporta nuestra vivienda, en sus aspectos estéticos y de todo tipo.

Una vez que la casa esté preparada, nuestros fotógrafos profesionales obtendrán imágenes de gran calidad para mostrar en nuestro portal de internet y, si se juzga conveniente, obtendremos tomas de video con drones. Todo este trabajo lo adelanta la agencia inmobiliaria sin cobrar nada por adelantado, ya que el pago de sus honorarios va a provenir de la venta, cuando esta se efectúe.

Efectuar las visitas

Acompañamos a los potenciales compradores que deseen visitar la vivienda, sin que el propietario tenga que ocuparse de nada. Antes de programar las visitas, AlarconEstates selecciona cuidadosamente a los posibles clientes, con atención a su solvencia económica y otros criterios.

Comprobación de la situación jurídica y económica de la vivienda.

Un potencial comprador de nuestra propiedad va a necesitar garantías de que todo está en regla antes de efectuar la adquisición. Al igual que con el resto de gestiones, nosotros nos ocupamos de todo e informamos puntualmente a nuestros clientes de los pasos que vamos dando. Nuestros servicios jurídicos pueden encargarse, en caso necesario, de lo siguiente:

  • Obtener un certificado del inmueble en el Registro de la Propiedad. El certificado especifica quién o quiénes son los propietarios del inmueble y si existe algún tipo de cargas sobre el mismo, tales como créditos hipotecarios que aún no han sido pagados.
  • Comprobar en el ayuntamiento que la vivienda tiene la correspondiente licencia de construcción y cédula de habitabilidad.
  • Comprobar que la vivienda está al corriente de pago de todos los servicios —como agua y electricidad—, de los impuestos municipales y de los gastos de comunidad. Para ello obtendrá los correspondientes certificados y/o facturas.

Reserva de mi casa por parte de un potencial comprador

Una vez que un potencial comprador ha tomado la decisión de adquirir nuestra vivienda, el paso que procede es la firma de un contrato de arras o la entrega de una señal, mediante los cuales el comprador se asegura de reservar la vivienda, que lógicamente será retirada del mercado por la agencia inmobiliaria. No es lo mismo un contrato de arras que una señal. Veamos la diferencia.

  • Entrega de una señal: la costumbre en la Costa del Sol es que la señal para reservar una vivienda ascienda a 6.000€. Si el comprador cambia de idea y decide no completar la operación, el vendedor se queda con la señal en compensación por el perjuicio que le ha supuesto la interrupción temporal del proceso de venta. En caso de que el vendedor se echara atrás, estaría obligado a devolver la señal al comprador.
  • Contrato de arras: Las arras son básicamente lo mismo que una señal, solo que con dos diferencias importantes. La cuantía de las mismas suele ser el 10% del precio de venta y no solamente obligan al comprador a completar la operación, sino también al vendedor. Es más, si el vendedor cambiara de idea y decidiera no completar la operación, tendría que entregar al comprador el doble de la cantidad recibida en concepto de arras (es decir, el 20% del valor de la vivienda).

Como se ve, las arras son una forma más segura de garantizar la compraventa de un inmueble. El vendedor debe tener muy clara su decisión de vender para no sufrir un perjuicio importante. Normalmente podrán darse dos tipos de causas por las que un vendedor pueda echarse atrás en una operación de compraventa después de recibir las arras: cuestiones de fuerza mayor o que se presente una oferta superior al precio de venta, tan ventajosa que compense la devolución de las arras (algo poco frecuente).

Preparación de los documentos para la compraventa

La preparación de la escritura de compraventa, que será firmada ante notario, es una tarea compleja que debe ser efectuada por servicios jurídicos especializados en el sector inmobiliario, como los de LibeHomes. De esta forma se evitarán retrasos engorrosos y costosos a la hora de la firma, e incluso posibles problemas jurídicos.

Firma ante notario

LibeHomes acompaña a sus clientes en este trámite decisivo, en el que se sustancia la venta de su vivienda. Según lo que marca la ley, el vendedor está en principio obligado a pagar al notario los gastos del otorgamiento de la escritura, mientras que el comprador debe pagar los gastos de la primera copia de esta escritura. Sin embargo, la ley deja la opción a las partes de acordar y repartir estos gastos como deseen. En la práctica, lo habitual es que el comprador se haga responsable de todos los gastos de la notaría, por lo cual es él también quien normalmente escoge al notario. En cualquiera de los casos LibeHomes proporciona a sus clientes una lista con los principales notarios de la zona, de amplia trayectoria profesional, para que hagan su elección.

Pago de los impuestos

Una vez firmada la compraventa, queda el paso final de pagar los impuestos que corresponden al vendedor. LibeHomes, a través de sus servicios jurídicos, proporciona a sus clientes toda la asesoría necesaria para que puedan estar tranquilos de haber cumplido en todo con la Hacienda española.

En España, el vendedor de un inmueble paga los siguientes impuestos:

  • Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (o «Plusvalía municipal»).
  • Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales (o «Plusvalía estatal»).

Los detalles acerca de estos impuestos los vemos en detalle en la sección Gastos de la venta de una casa en España.

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